Änderung des Geldwäschegesetzes zum 01.01.2020

1. Anwendbarkeit des GwG

Die Pflichten nach dem GwG sind nur bei bestimmten notariellen Tätigkeiten zu beachten, nämlich:

• Immobilienkäufen (einschließlich Sondereigentum und Erbbaurecht)
• sämtlichen gesellschaftsrechtlichen Vorgängen • Verwahrungstätigkeiten

Das GwG gilt auch für Spezialvollmachten sowie Unterschriftsbeglaubigungen in den vorgenannten Bereichen. Hierbei beschränken sich die Pflichten jedoch auf die geldwäscherechtliche Identifizierung der Erschienenen.

Nicht anwendbar ist das GwG bei allen sonstigen notariellen Tätigkeiten. Insbesondere unterfallen dem GwG daher nicht:

• Bestellung von Rechten an einem Grundstück (insbesondere Grundschulden)
• Schenkungen und Übergabeverträge
• familienrechtliche Angelegenheiten
• erbrechtlicheAngelegenheiten
• General- und Vorsorgevollmachten

2. Beurkundungsverbote

Da der Gesetzgeber ein besonderes Geldwäscherisiko im Immobiliensektor sieht, hat er hier besondere Anforderungen aufgestellt. Werden diese nicht eingehalten, besteht ein Beurkundungsverbot.

a) Beteiligung von Gesellschaften an Geschäften über Grundbesitz

Die Eigentums- und Kontrollstruktur kann sich insbesondere aus der Gesellschafterliste oder den Gesellschaftsverträgen, aber auch aus anderen Dokumenten (etwa Stimmbindungs-, Beherrschungs- oder Treuhandverträgen) ergeben. Zu diesem Zweck werden wir Ihnen im Vorfeld der Beurkundung einen Fragebogen zur Verfügung stellen, den Sie uns bitte wieder ausgefüllt zur Verfügung stellen.

Dabei sind nicht nur die Kapitalanteile, sondern auch die jeweiligen Stimmrechte und sonstigen Umstände, die eine vergleichbare Kontrolle begründen, zu berücksichtigen. Daher genügt etwa bei einer GmbH die bloße Einsicht in die Gesellschafterliste nicht, weil sich dieser nur die Kapi- talanteile entnehmen lassen. Bei Personengesellschaften reicht die Einsicht in den Handelsregisterauszug nicht aus, weil aus diesem nicht die Beteiligungsverhältnisse ersichtlich sind.

Jedenfalls bei komplexen Strukturen bietet sich eine sche- matisch-graphische Darstellung an.

b) Erwerb von Grundbesitz durch eine ausländische Gesellschaft

Beurkundungsverbot bei fehlender Dokumentation der Eigentums- und Kontrollstruktur:

Ohne Vorlage einer schlüssigen Dokumentation der Eigentums- und Kontrollstruktur von Gesellschaf- ten besteht bei Geschäften über Grundbesitz ein Beurkundungsverbot.

Bei Erwerbsvorgängen im Anwendungsbereich des § 1 GrEStG muss zwingend vor der Beurkundung eine schlüs- sige Dokumentation der Eigentums- und Kontrollstruktur beteiligter Gesellschaften vorgelegt werden (und zwar ggf. auf Veräußerer- und Erwerberseite). Dabei geht es um fol- gende Rechtsvorgänge:

• Kauf einer inländischen Immobilie
• Übertragung von Anteilen an einer Gesellschaft, zu deren Vermögen unmittelbar oder mittelbar eine inländische Immobilie gehört, sowie die zugrundeliegenden schuldrechtlichen Rechtsgeschäfte
• alle sonstigen gesellschaftsrechtlichen Vorgänge, sofern dadurch eine inländische Immobilie auf einen anderen Rechtsträger übergeht (z. B. Verschmelzung, Spaltungen und Vermögensübertragungen, nicht aber ein Formwechsel) oder einem anderen rechtlich oder wirtschaftlich ermöglicht wird, eine inländische Immobilie auf eigene Rechnung zu verwerten (z. B. Begründung sowie Auflösung eines Treuhandverhältnisses).

c) Beurkundungsverbot bei fehlender Registrierung im Transparenzregister:

Erwirbt eine ausländische Gesellschaft eine Immobilie in Deutschland, muss sie zwingend im Transparenzregister Deutschlands oder eines EU-Mitgliedstaates registriert sein. Vor der Beurkundung muss ein Nachweis der Registrierung vorgelegt oder selbst Einsicht genommen werden. Anderenfalls besteht ein Beurkundungsverbot.

Die vorgenannten Anforderungen gelten nur, wenn die ausländische Gesellschaft die Immobilie erwirbt, nicht hingegen, wenn sie Veräußerin ist. Sie sind auch nur bei Immobilienkäufen zu beachten, aber etwa nicht bei Anteilsabtretungen bei Gesellschaften mit Grundbesitz (sog. Share-Deal). Der Anwendungsbereich dieses Beurkundungsverbots ist damit enger als bei dem Beurkundungsverbot mangels schlüssiger Dokumentation der Eigentums- und Kontrollstruktur.

3. Fazit

Bitte sehen Sie uns vor dem Hintergrund der Gesetzesänderung die ein oder andere Nachfrage im Vorfeld der Beurkundung nach. Diese dient letztlich auch zu Ihrem Schutz und sollte gleichwohl die Beurkundung des gewünschten Vorganges nicht verzögern.